Real Estate Wealth and Climate Disasters

This post was initially written in French https://freakonometrics.hypotheses.org/87347

Last summer, I published in Le Monde (the French newspaper) a piece that started from an observation that has become commonplace and yet is still not fully absorbed by financial institutions. Extreme climate events are no longer marginal risks, and the banking sector is slow to grasp their implications. That op-ed, reposted on my blog under the (original) title Climate crisis the next time bomb for the financial system, was mainly an attempt to describe a perception gap, almost a difference in reflexes. On the one hand, there is an insurance perspective, reasoning in frequency, intensity, pooling, and a long time horizon. It accepts uncertainty, as long as it can be priced, and as long as the rules of the game remain stable. That is what I know well. On the other hand, there is a banking perspective. It reasons in collateral value, resale possibilities, default risk, and correlations. It rather quickly loses interest in the debate about annual probabilities if, in the end, the collateral becomes hard to liquidate. If I had to sum it up, insurers reason in probability and a long time horizon, while banks reason in collateral and a short time horizon. I admit it took me time to understand this point. As I recall, I really became aware of it in 2022, while reading House prices falling in flood-prone areas, in Quebec, and I rediscovered it this autumn, through Floods, drought… these climate hazards that push house prices down, this time in France. I wrote a post this autumn, Insurance, real estate, and the manufacturing of ignorance, taking advantage of some U.S. news on this topic. The point was that, for many decision makers, and probably also many citizens, the climate crisis remains an abstraction as long as no line in the accounts moves. It becomes urgent when an asset becomes less tradable.

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Patrimoine immobilier et catastrophes climatiques

L’été dernier, je publiais dans Le Monde un texte qui partait d’un constat devenu banal et pourtant encore mal digéré par les institutions financières. Les événements climatiques extrêmes ne sont plus des risques marginaux, et le secteur bancaire tarde à en prendre la mesure. Cette tribune, reprise sur mon blog sous le titre (original) Crise climatique : la prochaine bombe à retardement du système financier était surtout une tentative de décrire un décalage de perception, presque une différence de réflexes. D’un côté, on a une vision assurantielle, raisonnant en fréquence, en intensité, en mutualisation, en horizon long. Elle accepte l’incertitude, tant quelle est tarifable, et tant que les règles du jeu restent stables. C’est ce que je connais bien. De l’autre, une vision bancaire. Elle raisonne en valeur de garantie, en possibilité de revente, en risque de défaut, en corrélations. Elle se moque assez vite du débat sur la probabilité annuelle si, au bout du compte, le collatéral devient difficile à liquider. Si je résume, les assureurs raisonnent en probabilité et en horizon long, alors que les banques raisonnent en collatéral et en horizon court. J’avoue avoir mis du temps à comprendre ce point. De mémoire, j’en ai vraiment pris conscience en 2022, en lisant Chute du prix des maisons en zone inondable, au Québec, et que j’ai redécouvert cet automne, via Inondations, sécheresse… Ces fléaux climatiques qui font chuter le prix des maisons, cette fois en France. J’avais écrit un billet cet automne L’assurance, l’immobilier et la fabrique de l’ignorance profitant d’une actualité aux États-Unis sur ce sujet. Le point était que, pour bon nombre de décideurs, mais aussi probablement de citoyens, la crise climatique reste une abstraction tant qu’aucune ligne comptable ne bouge. Elle devient une urgence quand un actif devient moins échangeable.

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