Au Québec, on utilise une jolie expression, « pelleter en avant », ou « pelleter par en avant »,
Fait référence à quelqu’un qui déneige en pelletant la neige en avant de lui, ce qui l’amène à cumuler cette dernière dans son chemin. Il doit donc déplacer une quantité de plus en plus grande de neige au fur et à mesure qu’il progresse. Cela fait en sorte, notamment, qu’un jour ou l’autre, il ne pourra plus pelleter par en avant.
J’y pensais ce matin en lisant l’article de L’Argus de l’assurance consacré aux maisons fissurées par la sécheresse (Maisons fissurées : la sécheresse fragilise la solidarité nationale, les propriétaires pourraient payer l’essentiel d’une facture de plus en plus coûteuse). Si on le regarde de trop prêt, comme bien souvent, le sujet semble très technique (argiles, fissures, fondations, arrêtés de catastrophe naturelle, expertises), mais avec un peu de recul, on voit facilement la dimension politique. Qui paiera demain les fissures qui lézardent des centaines de milliers de maisons françaises ? Les assureurs ? L’État ? Les propriétaires eux-mêmes ? Oui, on reconnait des sujets que j’aborde depuis pas mal de temps sur le blog. Parce que l’article rappelle que l’explosion des sinistres liés au retrait-gonflement des argiles menace aujourd’hui l’équilibre du régime des catastrophes naturelles, construit depuis 1982 autour d’un principe de solidarité nationale.
Pour donner un peu de contexte, cette histoire de “retrait-gonflement des argiles“, ou RGA, est un phénomène bien connu des géotechniciens. En une phrase, en période sèche, certains sols argileux se rétractent , et lorsque l’eau revient, ils gonflent. Ces variations sont lentes, mais peuvent atteindre une amplitude suffisante pour endommager les bâtiments. Géorisques rappelle que la grande majorité des sinistres concerne les maisons individuelles. Et ce risque n’est plus du tout marginal. Le dossier Géorisques indique que, depuis 2016, les sécheresses de grande ampleur se succèdent, avec une charge annuelle moyenne du régime Cat Nat autour d’un milliard d’euros, contre environ 400 millions d’euros sur la période 1989-2015. L’année 2022 aurait atteint 3,5 milliards d’euros de sinistralité sécheresse. L’article de L’Argus ajoute que les modélisations CCR anticipent une hausse du coût annuel moyen de la sécheresse géotechnique de l’ordre de 85% d’ici 2050 sous le seul effet climatique, et de 100% en intégrant l’évolution des biens assurés….
Mais le changement climatique ne frappe pas un parc immobilier neuf, homogène, conçu selon les connaissances actuelles. Il frappe un stock de maisons construites à des époques différentes, souvent avant que le risque RGA ne soit bien intégré dans les pratiques de construction. La Cour des comptes rappelait en 2022 que, sur 19,2 millions de maisons individuelles en France métropolitaine, 10,4 millions se situaient en zone d’exposition moyenne ou forte, et que près de 44% de ces maisons exposées avaient été construites après 1975. À mon avis, ce détail est important. Les années 1970 et 1980 sont aussi celles de l’accession pavillonnaire de masse, des lotissements, de la résidence secondaire démocratisée, de la promesse faite aux classes moyennes : devenir propriétaires, avoir son pavillon, son jardin, parfois son petit appartement au bord de la mer. Les “maisons Merlin” moquées par Coluche (dans le syndicat) peuvent servir d’image de cette époque. Le Monde décrivait en 1982 l’essor de Guy Merlin, promoteur de l’immobilier de loisirs à bas prix, avec 35 000 logements construits et 150 000 personnes logées, dans une logique de diffusion massive de la propriété de vacances. C’est aussi, un peu plus tôt, la période des “Chalandonnettes”, ces maisons individuelles en accession, de type industriel, issues des mesures incitatives portées par Albin Chalandon à la fin des années 1960 et au début des années 1970. Le terme est resté péjoratif : il désigne environ 60 000 à 70 000 pavillons à bas prix, construits dans une logique de standardisation et de promotion privée, dont les déboires ont rapidement nourri une critique de la qualité de conception et de construction (comme le rappelle l’AQC). Il ne s’agit pas de dire que ces programmes expliquent à eux seuls les sinistres actuels. Mais ils donnent du contexte, rappelant quelque chose d’important : le changement climatique ne frappe pas seulement des sols argileux. Il touche en grande partie un stock bâti produit dans une économie de l’accession rapide, du prix contenu et de la vulnérabilité parfois différée. Ce qui n’a pas été payé au moment de la construction — étude de sol, fondations adaptées, gestion fine de l’eau, qualité structurelle — peut revenir, quarante ou cinquante ans plus tard, sous forme de fissures, d’expertises, de contentieux et d’indemnisation CatNat.
Et justement, les documents techniques de la MRN sont clairs, les maisons individuelles sont particulièrement vulnérables parce qu’elles sont souvent légères, peu rigides, fondées superficiellement, et construites sans étude géotechnique préalable permettant d’identifier la présence éventuelle d’argile gonflante. Géorisques décrit même la construction sinistrée typique comme une maison individuelle de plain-pied, reposant sur des fondations inadaptées, avec présence d’arbres à proximité. La Cour des comptes va dans le même sens : en l’absence d’étude de sol, le choix économiquement attractif à court terme peut être celui de fondations non adaptées au sol, moins coûteuses au moment de l’achat mais susceptibles d’entraîner des dommages à plus long terme. Elle note aussi que, dans un marché de la construction fortement concurrentiel, cette option permet d’afficher un prix plus attractif.
Il y a donc une chaîne de valeur complète derrière la fissure, avec un terrain vendu, un permis accordé, une étude de sol parfois absente, un constructeur qui arbitre entre coût et prudence, un promoteur qui vend une promesse d’accession, un acheteur qui regarde surtout le prix, un commune qui urbanise, des règles de prévention qui arrivent tard, puis à la fin, un assureur qui, des années plus tard, reçoit une demande d’indemnisation de sinistre. Comme souvent, l’assureur est le dernier de la chaîne, celui à qui on présente la facture quand les décisions passées, les défauts de prévention et le changement climatique se rencontrent. Et c’est là que les problèmes commencent…
Dans le régime Cat Nat, il ne suffit pas qu’une maison soit fissurée et qu’une sécheresse ait eu lieu. Encore faut-il que le dommage ait pour “cause déterminante” l’intensité anormale de l’agent naturel, ou, pour le RGA, la succession anormale d’épisodes de sécheresse et de réhydratation. Dans deux rapports publiés par la Chaire PARI (L’assurance des catastrophes naturelles et la cause déterminante des dommages provoqués ou non par la sécheresse/réhydratation des sols), Rodolphe Bigot montre que cette notion de cause déterminante est centrale, mais difficile. Elle n’exige pas que la sécheresse soit la cause exclusive du dommage, seulement qu’elle joue le rôle causal décisif. Or une maison fissurée a rarement une seule cause. Il peut y avoir des argiles, une sécheresse, des fondations insuffisantes, une pente, des arbres, une fuite de canalisation, un drainage mal conçu, une fissure ancienne, un défaut de chaînage. Les guides techniques de l’IFSTTAR rappellent qu’on peut réduire la sensibilité de la maison en agissant à la fois sur l’eau, l’environnement, les arbres, les fondations, le chaînage des murs et l’agencement de la construction. Mais lorsque la maison est déjà construite, parfois depuis quarante ans, ces choix ne sont plus des options simples. Ils sont devenus des coûts de remédiation. Et c’est précisément ce que souligne la Cour des comptes : intégrer les bonnes dispositions dès la construction coûte relativement peu, mais modifier après coup une maison existante (notamment reprendre ses fondations) coûte extrêmement cher. Elle cite des ordres de grandeur allant d’environ 21 000 euros pour certaines injections à 76 000 euros pour des techniques de longrines et micropieux.
On comprend alors pourquoi le RGA est un risque de cumul. Ce n’est pas seulement une succession de sinistres indépendants. C’est un risque où chaque sécheresse peut frapper un bâti déjà vulnérable, parfois déjà fissuré, parfois déjà refusé à l’indemnisation, parfois réparé seulement en surface. La maison garde la trace des épisodes passés. Le dossier d’assurance, lui, essaie de reconstituer cette mémoire avec des expertises, des photographies, des dates, des arrêtés Cat Nat et des arguments de causalité. Dans un incendie, refuser un sinistre peut être une décision de couverture. Le feu est passé. Le dommage est là. Dans le RGA, la fissure reste dans le mur, les fondations restent dans le sol, les argiles continueront à se rétracter et gonfler. Refuser aujourd’hui peut donc parfois signifier : ne pas payer maintenant, mais laisser grossir une facture qui reviendra plus tard. C’est ce que l’on pourrait appeler une perte différée.
Une perte différée n’est pas simplement un sinistre déclaré tardivement. Ce n’est pas seulement un dossier mal provisionné. C’est une perte que l’on croit avoir écartée juridiquement, mais qui continue physiquement d’exister. Le refus d’indemnisation ne l’éteint pas toujours. Il peut la déplacer dans le temps, la rendre plus coûteuse, et surtout plus difficile à attribuer. Plus le temps passe, plus la causalité se brouille, comme le dit Rodolphe Bigot. Les fissures anciennes et nouvelles se mélangent. Les sécheresses successives se superposent. Des travaux partiels (ou cosmétiques) peuvent masquer le problème sans le résoudre. Le propriétaire peut avoir changé. L’assureur aussi. La maison, elle, garde la mémoire des chocs antérieurs. Mais le droit doit répondre à une question binaire : la sécheresse reconnue était-elle, oui ou non, la cause déterminante ? Il ne suffira pas de compter les sinistres payés, il faudra aussi regarder les sinistres refusés, les dossiers rouverts, les contentieux, les maisons déjà expertisées qui reviennent après une nouvelle sécheresse, les réparations insuffisantes, les coûts qui explosent lorsque la reprise en sous-œuvre devient nécessaire. Autrement dit, il faudra suivre le bâti, pas seulement le dossier.
Pour les actuaires, c’est un vrai défi ! Et il faudra s’y atteler parce que les engagements potentiels sont impressionnants. La Cour des comptes reprend les chiffrages de France Assureurs selon lesquels le coût cumulé du risque sécheresse pour les assurances passerait de 13,8 milliards d’euros sur 1999-2019 à 43 milliards d’euros pour les trente années suivantes. Et encore : cette estimation ne tient pas compte de tous les effets possibles de remédiation, ni de la manière dont les nouvelles règles de construction pourraient réduire le risque sur les constructions neuves. Le problème du stock, lui, demeure. Les règles récentes peuvent améliorer les constructions futures, mais elles ne réparent pas les millions de maisons déjà construites. La Cour des comptes l’écrit explicitement : les mesures issues de la loi ÉLAN concernent les constructions nouvellement construites et ne règlent pas le problème des maisons déjà exposées, déjà fragilisées ou potentiellement concernées. Pour ce stock, des mesures de prévention devraient être expérimentées.
En Québecois, je dirais que la stratégie a été de « pelleter en avant » (stratégie classique de gestion des risques en période de contraction budgétaire). Pendant des décennies, on a construit des maisons sur des sols parfois mal connus. On a différé le coût de la prévention. On a laissé la question du sol dans l’angle mort du prix de vente. Puis les sécheresses se sont répétées. Puis les fissures sont apparues. Puis on a discuté de cause déterminante. Puis on a refusé certains dossiers. Puis les maisons sont restées là. À chaque étape, quelqu’un a pu avancer un peu en repoussant le problème, le vendeur du terrain, le promoteur, le constructeur, l’acheteur contraint par son budget, la commune qui cherche à développer son territoire, l’État qui ajuste les critères Cat Nat, l’assureur qui conteste la causalité. À force de « pelleter en avant », la neige s’accumule, devant tout le monde. Elle devient de plus en plus lourde, et à partir une réflexion collective, on a du mal à voir comment régler la facture…
La “cause déterminante” est à mon avis la condition indispensable pour éviter que le régime Cat Nat ne devienne une assurance générale de la construction. Cela veut dire qu’il ne sera pas possible d’indemniser toutes les fissures. Certaines relèvent de défauts constructifs, de travaux mal faits, d’un défaut d’entretien, d’un arbre trop proche, d’une fuite d’eau, ou d’une vulnérabilité qui n’a pas de lien déterminant avec un épisode de sécheresse reconnu. Mais il faudrait regarder les refus avec attention. Certains ne font que déplacer la perte, vers un autre assureur, vers un futur arrêté Cat Nat, vers le propriétaire, vers le contentieux, ou vers le régime dans son ensemble. Pour un risque lent, cumulatif, fortement dépendant du stock bâti, le bon indicateur n’est donc pas seulement le montant payé aujourd’hui. C’est aussi le montant que l’on crée, ou que l’on laisse croître, en ne réparant pas. L’assureur est souvent accusé d’être celui qui ne veut pas payer. Mais dans ce dossier, il est aussi le dernier maillon d’une longue chaîne. Il paie les pots cassés d’un urbanisme, d’une construction, d’une politique de prévention et d’un climat qui ont longtemps avancé séparément. Le RGA rappelle brutalement que l’assurance ne peut pas être le seul lieu où se règle, après coup, le coût des décisions prises avant le sinistre.